KDX STパートナーズ調査、不動産デジタル証券の保有者1,733人は株式歴10年以上

アプリ会員7,002人を対象に調査

不動産デジタル証券事業を手がけるケネディクスグループのKDX STパートナーズは、10月9日(金)、自社アプリ「KDX ST」の個人正会員7,002人を対象とした調査結果を発表した。公表のタイミングは日本証券業協会が毎年10月4日に設定する証券投資の日へ合わせており、数値は同日時点の会員データから集計されている。調査の結果、7,002人のうち2,391人が不動産セキュリティトークン(不動産ST)を保有していた。不動産STは不動産の持分をトークン化した証券で、アプリを通じて小口単位で売買できる。同社はこのデータを資産クラスの実態を把握する資料として提示しており、対象が自社アプリ会員に限られるため個人投資家全体を代表するものではない点を明記している。

保有者の収入構成は全会員と明らかに異なっていた。不動産ST保有者の19.7%が年金を主な収入源とし、全会員の8.8%を大きく上回る。利息・配当金が主収入の割合は10.3%対5.5%、賃料収入は9.0%対4.0%で、いずれの指標でも保有者側は全会員の約2倍となった。同社はこの構図を、給与所得以外の収入をすでに得ている世帯を中心に浸透が進んでいる形と読み取っている。投資目的も同じ傾向を示す。キャピタルゲインの獲得を主眼に置く会員は両グループで少数派にとどまり、保有者・正会員のいずれも90%超が「値上がりも視野に入れたインカム重視」か「元本重視のインカム重視」を目標に挙げた。中尾明洋社長は、不動産STが資産分散の新しい選択肢として受け入れられ始めているとの見方を示し、小口投資の容易さと裏付け不動産の明確さが資産形成の初期段階にある層への利用を広げうると述べ、アプリを通じた市場の健全な成長支援に取り組む姿勢を掲げた。

保有するのは株式のベテラン層

経験年数のデータは、保有者が主流の投資から移行してきたことを裏付ける。正会員7,002人のうち、株式を直接取引した経験があるのは4,707人、投資信託の利用経験は4,806人、暗号資産の経験があるのは2,051人で、大半の会員がトークンに触れる前に上場商品か運用商品で資産を運用した経験を持つ。不動産ST保有者2,391人のうち、株式経験は長期にわたる。株式投資歴10年以上20年未満が573人、20年以上30年未満が511人、30年超が649人で、合計1,733人、全体の70%強が10年以上の株式投資歴を有する。一方、トークン自体の保有期間は短く、最も多い層は保有1年未満の919人だった。不動産STは小口発行とオンライン取引を通じて不動産投資への参入障壁を下げることが期待されてきたが、この調査はその前提を直接検証している。浮かび上がるのは、新商品を入口にした初心者の参入ではなく、長年の株式投資家が既存のポートフォリオにトークン化された不動産を過去1年間で組み入れたという構図だ。KDX STパートナーズは2025年6月に同アプリを開始し、不動産STの情報提供に加え、Kenedix Realty Token証券の保有者向け資産管理機能を提供している。グループの規模も調査の背景にある。ケネディクスグループの運用資産残高は2026年6月末時点で5兆6,000億円に達し、グループは不動産STをREITとプライベートファンドに次ぐ第3の柱に位置付けている。この見方に立てば、ベテラン層が主軸の保有者構成は、より広範な個人投資家へ向けた流通計画の最初の段階ということになる。

調査の数値自体が、日本のトークン化不動産が新たな投資家層の創出ではなく、経験を積みインカム重視の投資家を通じて規模を拡大していることを示している。この属性は、保有者の90%超が選んだ安全性重視の収益狙いという枠組みと整合する。アプリ会員の約3割、7,002人中2,051人がすでに暗号資産の経験を持つものの、資産クラスは暗号資産市場に典型的な投機的な動きとは距離を保っている。中尾社長が掲げる資産形成初心者へのリーチが実現するかどうかは、同じデータセットの次回以降の集計で判明する。保有1年未満の919人の層が拡大し、ベテラン層の比率が薄まれば、第3の柱の計画が狙った層に届いていることを意味する。