Blackstone(BX)が約19億ドルの東京オフィス売却を検討、信託受益権トークン化はSUIのRWA動向に合流

Blackstone、東京物件でデジタル証券を検討

米大手投資会社のBlackstone(BX)が、東京都千代田区の「東京ガーデンテラス紀尾井町」オフィス部分を約3,000億円(約19億ドル)で売却する交渉を進めている。あわせて同社は、物件の信託受益権の一部をデジタル証券化し、少額単位で個人投資家に販売する構想も検討している。関係者の話によると、協議は匿名を条件に伝えられたもので、Blackstoneは取材への回答を控えた。同複合施設はオフィスに加えてホテル、住宅、商業施設を併設しており、3,000億円という額はオフィス部分のみを対象とする。信託受益権とは、信託に組み入れられた資産から生じる収益や処分代金に対する請求権を指す。今回は建物自体が信託に置かれており、特定の階や区画の所有権を分割する仕組みではない。受益権の一部を束ねてデジタル証券として小口化し、個人に販売する構想で、これは暗号資産先物系の商品よりも、規制された発行スキームに近い。購入した個人が受益権をどのように保有するのか、管理者(カストディアン)経由か、シードフレーズでアクセスを管理するセルフカストディ形式かは未公表だ。Blackstoneがこの局面に至った経緯をたどると、2024年12月に西武ホールディングスの子会社から同複合施設を約4,000億円で取得する契約を発表し、当時「外国人投資家による日本の不動産投資として最大規模」と位置付けている。西武HDは2025年2月28日、施設の引き渡しが完了したと開示。建物は信託に組み入れられ、受益権がその取引で移転した。引き渡し後も西武グループ会社がオフィスと商業空間の管理、ホテルの運営を担っており、所有と運営は分離されている。

売却契約もデジタル証券の発行も確定しておらず、Blackstoneは目論見書を公開していない。この溝こそが、2つの金額の読み方を左右する。2024年に支払われた4,000億円は双塔からなる複合施設全体の価格で、今回交渉中の3,000億円はオフィス部分のみ。2024年の発表によれば、施設は客室250室のホテル、住戸135戸、飲食店を含む30以上の店舗で構成され、取得契約締結時のオフィス稼働率は100%だった。したがって両者の差額は、対象資産が異なる以上、Blackstoneの損益をそのものは示さない。含意が大きいのはトークン化の構想だ。収益権を小口化して売れば、機関投資家向けの大型物件に、新たなファンド組成や上場不動産信託を設けずとも個人がアクセスできる。一方で、どのプラットフォームが証券を発行するのか、受益権の何割をどの価格で出すのか、どの管轄の規則の下で個人販売を行うのかは、関係者の説明が及んでいない。西武HDの2025年2月28日の開示は、協議が表面化する少なくとも1年前に信託スキームが整備されていたことを示す。受益権を動かす法的基盤は、トークン化の判断以前に存在していた。Blackstoneの沈黙により発行形態は不透明なままで、交渉への取材依頼に対し同社は回答せず、買い手も特定されていない。確認済みの事実は、同社の2024年12月の発表と西武HDの開示に限られる。取得価格、塔の構成、オフィス稼働率100%、信託への移転である。計画が進めば、外国人投資家による直近の大型取得物件の一つで、収益権が初めて個人投資家の手に届くことになる。

122ドルの天井を意識するBlackstone株

実資産のトークン化を狙うブロックチェーンにとって、この規模の発行案件は強気相場を通じてセクターが追い続けてきた獲物だ。Suiもその一角で、DeFi 2.0と総称される潮流に属する。機関側の基盤整備ではステーブルコイン決済がすでに先を越し、Visaのステーブルコイン決済取引は年率換算で250億ドルを超えた。COINOTAGのデータでは、Blackstone株は119.28ドルで取引され、24時間で1.04%上昇。値幅は117.41ドルから121.02ドル。複合スコアは抵抗線122.35ドルに97/100、サポート118.64ドルに84/100を示し、日足RSIは57.4で上昇基調だ。買い手の特定か、トークン化発行の確定が、株価を天井方向へ押し上げる転機になる。